CONTRATTO DI COMODATO E CONTRATTO DI LOCAZIONE: LIMITI TRA LE DUE TIPOLOGIE CONTRATTUALI, ASPETTI GIURIDICI E FISCALI.

 

La confusione che spesso si verifica tra le due tipologie contrattuali comporta conseguenze dannose di tipo giuridico-economiche.

 

Che cos’è il COMODATO?

L’art. 1803 c.c. al comma 1 dispone: “ il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”.

Che cos’è la LOCAZIONE?

L’ art. 1571 c.c. dispone che: “ La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

 

Profili Giuridici.

Gli elementi che contraddistinguono il contratto di comodato dalla locazione sono:

• la natura reale: il contratto si perfeziona con la “consegna” del bene mobile o immobile;

• la gratuità: il comodatario non verserà un corrispettivo per l’uso della cosa;

• l’unilateralità: obbligo per il comodante di non poter richiedere la restituzione della cosa prima del termine pattuito. 

Nella prassi spesso accade che al contratto di comodato venga apposto un onere.

E’ fondamentale per cui comprendere l’entità di tale onere: se dunque possa essere ricondotto ad un vero e proprio canone di locazione o se trattasi di una somma meramente simbolica.

Ciò cosa può comportare?

1. che il comodatario vanti sul bene che gli è stato concesso in uso, pretese e diritti che vanno al di là di quanto pattuito;

2. che il comodante al fine di non incorrere in obblighi, spese ed oneri maggiori utilizzi tale formula contrattuale in sostituzione del contratto di locazione.

Sul concetto di gratuità è intervenuta la Corte di Cassazione che, con sentenza n. 4912 del 28.05.1996, ha stabilito: "Affinché il comodato non perda la sua natura essenzialmente gratuita, è necessario che l'interesse del comodante non abbia di per sé contenuto patrimoniale, ovvero, pur avendolo, si tratti di una prospettiva di un vantaggio indiretto e mediato, o comunque di un interesse secondario del concedente, il cui vantaggio non si trovi in un rapporto di corrispettività con il beneficio concesso al comodatario”.

In conformità e richiamandone l’interpretazione: Cassazione n. 2534/1958 “trattasi di comodato modale e non di locazione immobiliare il contratto in cui il comodatario è tenuto a  pagare i tributi e le spese per l’immobile”; Cassazione n. 3834/1980 “a provvedere al pagamento dei canoni periodici di acqua e luce”; Cassazione n. 9718/1990 “fornire energia elettrica al fabbricato, sostenere le spese di riparazione del fabbricato e custodire lo stesso”; Cassazione n. 3021/2001 “a pagare contributi di bonifica e le spese giudiziali per la difesa della proprietà di un fondo agricolo”.

E’ di tutta evidenza dunque che laddove il comodatario intenda attribuire al proprio contributo “modesto”, ad esempio relativo alle spese per utenze, il valore di corrispettività per l’uso del bene, incorre in errore in quanto non è assolutamente dissimulato un sottostante contratto di locazione. 

 

Profili Fiscali.

Il contratto di comodato può:

• essere redatto in forma scritta;

• stipulato verbalmente.

In merito poi al contratto di comodato in forma scritta occorre effettuare un’ulteriore distinzione a seconda che abbia ad oggetto:

• beni immobili;

• beni mobili.

Prima di stabilire il corretto trattamento fiscale del contratto di comodato ai fini dell'imposta di registro, è bene ricordare che quest'ultima colpisce tutti gli atti scritti a contenuto patrimoniale formati in Italia o, se formati all'estero, aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali o la locazione o l'affitto di beni immobili o aziende situate in Italia (R.M. 6 febbraio 2001, n. 14).

Contratto di comodato di beni immobili o mobili redatto in forma scritta.

Rientra tra gli atti soggetti a registrazione in termine fisso, con applicazione dell'imposta in misura fissa (euro 200,00) indipendentemente dal fatto che sia stato redatto con atto pubblico o con scrittura privata autenticata.

Il contratto di comodato sia che sia redatto come scrittura privata non autenticata che nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata per i beni mobili deve essere registrato, solamente in caso d'uso, con applicazione dell'imposta di registro nella misura fissa di euro 168,00.

Contratto di comodato di beni immobili o mobili in forma verbale.
L'art. 3 comma 1 del DPR 131/86 elenca i contratti redatti verbalmente che devono essere sottoposti a registrazione.

Il contratto di comodato non rientra tra quelli elencati e, pertanto, non è soggetto all'obbligo di registrazione (sia nel caso in cui concerna beni immobili che mobili), tranne nell'ipotesi di enunciazione in altri atti (Agenzia delle Entrate 25.5.2006 n. 71/E).

L'art. 3 co. 2 del DPR 131/86, infatti, dispone che al contratto di comodato si applichino le disposizioni dell'art. 22 del DPR 131/86, il quale prevede che "se in un atto sono enunciate disposizioni contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati e posti in essere fra le stesse parti intervenute nell'atto che contiene l'enunciazione, l'imposta si applica anche alle disposizioni enunciate. Se l'atto enunciato era soggetto a registrazione in termine fisso è dovuta anche la pena pecuniaria di cui all'art. 69 (ovvero sanzione amministrativa dal 120 al 240% dell'imposta dovuta)”.

La Corte di Cassazione con sentenza 03.01.91 n. 13 ha, inoltre, stabilito che "nel sistema della legge di registro una convenzione verbale enunciata in un atto scritto costituisce oggetto d'imposta “.

Pertanto restano esclusi dal campo di applicazione dell'imposta di registro i contratti verbali di comodato aventi ad oggetto beni mobili o immobili ad eccezione del caso in cui siano citati in altri atti scritti (ad esempio contratti di locazione o affitto di beni immobili nel territorio dello Stato).