Bed and Breakfast: quando per l'apertura non è richiesta l’autorizzazione del Condominio.

 

Il Bed & Breakfast si caratterizza per essere un’attività di carattere saltuario, svolta a conduzione familiare da parte di soggetti privati che utilizzano parte della propria casa per offrire un servizio di alloggio – pernottamento e prima colazione.

 

Spesso l’appartamento che si intende trasformare in B&B si trova all’interno di un complesso condominiale; per cui è necessario comprendere quando l’avvio di tale attività sia lecita e non incorra in contrasti condominiali che possano comportare problemi a livello giudiziario.

 

Innanzitutto l’esercizio dell’attività di B&B all’interno di un immobile collocato in contesto condominiale é:

  • vincolato all’ottenimento delle prescritte autorizzazioni amministrative;

  • al rispetto delle norme eventualmente contenute nei regolamenti condominiali.

 

Premessa fondamentale è che l’attività di B&B non comporta un utilizzo diverso degli immobili da quello che è la “civile abitazione”, ovvero non comporta alcun cambio di destinazione d’uso dell’immobile.

 

La Suprema Corte di Cassazione ha affermato  che non è illegittimo adibire l’abitazione privata condominiale ad attività commerciale di “affitta camere” o “B&B”, purché non si rechi un effettivo pregiudizio in danno dei condomini. 

Le disposizioni contenute nel regolamento condominiale (che sia di tipo contrattuale oppure ordinario) che si risolvano nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso. La Corte afferma che è sì facoltà dei regolamenti condominiali, adottati in via di accordo tra i condomini, prevedere limitazioni alle destinazioni d’uso degli appartamenti, ma che tali limitazioni devono essere espresse, non potendo desumersi, in via interpretativa, alcuna limitazione aggiuntiva. Inoltre, le attività di “B&B” e di “affitta camere” non comportano un utilizzo diverso degli immobili da quelle che sono le “civili abitazioni” e non possono determinare danni per gli altri condomini (Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza del 20 novembre 2014, n. 24707).

Pertanto per la costituzione di un “B&B” e di “Affitta Camere” non c’è bisogno dell’approvazione dell’assemblea condominiale. In conclusione, chi volesse trasformare la propria abitazione in un B&B è libero di farlo, anche se la stessa fa parte di un condominio, non essendo necessaria nessuna variazione di destinazione d’uso. Tale attività, però, non deve arrecare alcun pregiudizio ai condomini e non deve essere espressamente vietata dal regolamento condominiale.

 

Anche una più recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Sentenza n. 704/2015) ha ribadito il principio di cui sopra: per cui l’attività di B&B ed Affitta Camere non determina un mutamento della destinazione d’uso dell’immobile utilizzato come “civile abitazione” e  non comporta conseguenze dannose per gli altri condomini. Inoltre le norme contenute nei regolamenti condominiali contrattuali possono limitare il godimento e la destinazione d’uso degli immobili in proprietà esclusiva, ma “devono essere espresse chiaramente o almeno devono risultare da una volontà desumibile inequivocabilmente”.

 

In definitiva:

Se il regolamento Condominiale prevede espressamente il divieto per i proprietari di un immobile ad uso abitativo di adibire lo stesso ad uso diverso  da “civile abitazione”, non sarà necessario richiedere l’autorizzazione al Condominio per l’apertura di un “B&B” o “Affitta camere” poiché non vi è alcuna variazione della destinazione d’uso dello stesso.

In tutti gli altri casi sarà necessario valutare in che termini è posto il divieto delle diverse strutture ricettive alberghiere e paralberghiere.